Morgan Stanley cho rằng không có “bong bóng” trên thị trường bất động sản

0

Hôm thứ Tư (5/5), nhu cầu nhà ở cao kết hợp với lượng hàng tồn kho thấp đã làm trầm trọng thêm tình trạng quá nóng của thị trường, đẩy giá trị bất động sản lên cao và khiến một số người nghi ngờ liệu thị trường bất động sản có trong vùng bong bóng.

Trước tình hình trên, các nhà phân tích của Morgan Stanley nhận định rằng điều đó sẽ không xảy ra.

Chiến lược gia Vishwanath Tirupattur của Morgan Stanley đã viết trong một báo cáo cho khách hàng trong tuần này: “Chúng tôi tin chắc rằng không có bong bóng trên thị trường bất động sản Mỹ”.

Tirupattur và nhóm của ông thừa nhận rằng “thị trường bất động sản Mỹ đang bùng nổ”. Theo Chỉ số S&P Case-Shiller, giá nhà đã tăng 12,2% trong năm qua. Theo Tirupattur: “Con số này tương đương với mức tăng 35.000 USD của giá nhà trung bình so với một năm trước, đánh dấu tốc độ tăng nhanh nhất kể từ năm 2006”.

(Nguồn: Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis)

Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán tăng nóng có thể gợi cho một số người nhớ đến tình hình bong bóng.

Ngay cả Bộ trưởng Tài chính Mỹ – Janet Yellen hôm qua cũng nói rằng để ngăn nền kinh tế phát triển quá nóng, lãi suất có thể phải được nâng lên từ mức hiện tại gần bằng không.

Tirupattur viết rằng ngay cả việc nhắc đến từ “2006” cũng sẽ đặt ra rất nhiều gánh nặng, bởi vì bất động sản chính là ngòi nổ dẫn đến sự sụp đổ của nền kinh tế Mỹ cách đây 15 năm.

Nhưng Tirapattur nói rằng đây không phải là bong bóng và nó hoàn toàn không giống như năm 2006. “Dựa trên những dữ liệu này, chúng tôi có lý do chính đáng để nghĩ rằng lần này tình hình đã khác”.

Theo Tirapattur, mọi người đã hiểu sai nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính và tin rằng cuộc khủng hoảng tài chính chỉ đơn giản là các khoản cho vay đối với những người có điểm tín dụng thấp. Ông viết: “Chúng tôi nghĩ rằng vấn đề nhiều hơn là loại tín dụng mà họ nhận được”.

Có hai loại rủi ro, rủi ro người vay và rủi ro sản phẩm; rủi ro người vay dựa trên mức độ tín nhiệm của người tiêu dùng, sử dụng các chỉ số như điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập. Mặt khác, rủi ro sản phẩm nhiều hơn để cung cấp các khoản vay thế chấp có rủi ro vỡ nợ cao hơn, có nghĩa là ngay cả khi rủi ro của người cho vay được kiểm soát, rủi ro cao của bản thân sản phẩm cũng không thể loại bỏ được. Các nhà phân tích viết: “Trong thời kỳ bùng nổ bất động sản trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, rủi ro sản phẩm tăng cao hơn nhiều so với rủi ro người đi vay”.

Tirupattur giải thích: “Sản phẩm này vốn có rủi ro vì chúng thực sự yêu cầu giá nhà phải tiếp tục tăng và các tiêu chuẩn cho vay vẫn lỏng lẻo để chủ nhà có thể tái cấp vốn trước khi các khoản thanh toán hàng tháng của họ trở nên không thể trả được. Khi giá nhà đất ngừng tăng, các khoản thế chấp này sẽ được đặt lại để trả nợ mà người vay không thể trả, dẫn đến vỡ nợ và bị tịch thu nhà. Do tích lũy tài sản bị tịch thu và sau đó là bán rẻ, giá nhà đất giảm thêm, hình thành một vòng luẩn quẩn”.

Các nhà phân tích của Morgan Stanley cho biết, trước khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ, rủi ro sản phẩm tăng cao hơn nhiều so với rủi ro người đi vay. Từ năm 2004 đến năm 2006, sản phẩm này chiếm khoảng 40% thị trường thế chấp. “Hôm nay, thị phần của họ đã giảm xuống còn 2%”, Tirapatul chỉ ra.

Ngoài ra, các chỉ số khác như yêu cầu tín dụng và tỷ lệ đòn bẩy cũng được cải thiện. Trước cuộc khủng hoảng, giá trị thị trường bất động sản Mỹ năm 2006 là xấp xỉ 26 nghìn tỷ USD và các khoản cho vay thế chấp xấp xỉ 11 nghìn tỷ USD. Ngày nay, khoản nợ thế chấp chỉ nhiều hơn 1 nghìn tỷ USD so với thời điểm đó và giá trị thị trường đã tăng lên 33 nghìn tỷ USD. Đối với Morgan Stanley, “Những thay đổi này khiến chúng tôi tin rằng hệ thống tài trợ nhà ở hiện tại là lành mạnh và trên cơ sở bền vững”. 

Theo FX168

SHARE