Vay thế chấp (mortgage) là gì? Có những loại mortgage nào?

Công nghệ Blockchain là gì? Các ứng dụng liên quan đến hệ thống này
Bảo Hiểm BIC Với Những Ưu Đãi Hấp Dẫn Nhất Năm 2021
Aave Coin là gì? Thông tin chi tiết về AAVE Token

Vay thế chấp (mortgage) là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất mà hầu hết chúng ta sẽ thực hiện, vì vậy điều cần thiết là phải hiểu những gì bạn đang ký khi vay tiền để mua nhà. Bài viết Vay thế chấp (Mortgage) là gì của Finnews24.com sẽ cung cấp mọi chi tiết để bạn nắm được khái niệm này.

Vay thế chấp (mortgage) là gì?

Vay thế chấp là khoản vay từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác để giúp người vay mua nhà. Tài sản thế chấp là chính ngôi nhà. Điều đó có nghĩa là nếu người đi vay không thanh toán hàng tháng cho người cho vay và không trả được nợ, người cho vay có thể bán nhà và thu lại tiền.

Làm thế nào để một thế chấp hoạt động trong các điều kiện đơn giản?

Một khoản vay thế chấp thường là một khoản nợ dài hạn được thanh toán trong 30, 20 hoặc 15 năm. Trong thời gian này (được gọi là “thời hạn” của khoản vay), bạn sẽ hoàn trả cả số tiền bạn đã vay cũng như lãi suất cho khoản vay. Bạn sẽ trả lại khoản thế chấp theo định kỳ, thường dưới hình thức thanh toán hàng tháng, bao gồm cả phí gốc và lãi.

Robert Kirkland, thuộc JPMorgan Chase giải thích: “Mỗi tháng, một phần của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ dùng để trả hết số tiền gốc hoặc số dư thế chấp đó, một phần sẽ trả về lãi suất cho khoản vay. Theo thời gian, nhiều khoản thanh toán của bạn sẽ chuyển vào tiền gốc”.

Nếu bạn không trả được nợ cho khoản vay thế chấp của mình, người cho vay có thể đòi lại tài sản của bạn thông qua thủ tục tịch thu tài sản.

Bill Packer, phó chủ tịch điều hành và COO của American Financial Resources tại Parsippany, New Jersey cho biết: “Về mặt kỹ thuật, bạn không sở hữu tài sản cho đến khi khoản vay thế chấp của bạn được trả hết. Thông thường, bạn cũng sẽ ký một kỳ phiếu khi kết thúc, đó là cam kết cá nhân của bạn để hoàn trả khoản vay”.

Những điều khoản bao gồm trong một khoản thanh toán thế chấp?

Có bốn thành phần cốt lõi của khoản thanh toán thế chấp: gốc, lãi, thuế và bảo hiểm, được gọi là “PITI”. Cũng có thể có các chi phí khác được bao gồm trong khoản thanh toán.

Tiền gốc

Tiền gốc là số tiền cụ thể bạn đã vay từ một người cho vay cầm cố để mua nhà. Ví dụ: nếu bạn định mua một căn nhà trị giá 100.000 đô la và vay 90.000 đô la từ một người cho vay để giúp trả khoản tiền đó, thì đó sẽ là số tiền gốc mà bạn nợ.

Lãi suất

Lãi suất, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm, là số tiền mà người cho vay tính để bạn vay số tiền đó. Nói cách khác, tiền lãi là chi phí hàng năm bạn phải trả để vay tiền gốc. Có các khoản phí khác liên quan đến việc vay thế chấp bên cạnh lãi suất, bao gồm cả điểm và các chi phí đóng khác.

Thuế tài sản

Người cho vay của bạn thường thu thuế tài sản liên quan đến nhà như một phần của khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Số tiền này thường được giữ trong một tài khoản ký quỹ, mà người cho vay sẽ sử dụng để thanh toán hóa đơn thuế tài sản của bạn khi các khoản thuế này đến hạn.

Bảo hiểm chủ nhà

Bảo hiểm chủ sở hữu nhà cung cấp cho bạn và người cho vay của bạn một mức độ bảo vệ trong trường hợp thiên tai, hỏa hoạn hoặc tai nạn khác ảnh hưởng đến tài sản của bạn. Người cho vay của bạn thu phí bảo hiểm như một phần của hóa đơn thế chấp hàng tháng, đặt tiền vào ký quỹ và thanh toán cho nhà cung cấp bảo hiểm cho bạn khi phí bảo hiểm đến hạn.

Bảo hiểm thế chấp

Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn cũng có thể bao gồm phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Đối với một khoản vay thông thường, đây là một loại bảo hiểm bắt buộc phải có khi người mua đặt dưới 20% giá mua của căn nhà như một khoản trả trước.

Sự khác biệt giữa một khoản thế chấp và một khoản vay

David Carey, phó chủ tịch và giám đốc cho vay dân cư tại Ngân hàng Tompkins Mahopac ở Brewster, New York, giải thích: “Điều này cho phép người cho vay xiết nợ nếu bạn không trả được nợ. (Ở một số tiểu bang, chứng thư tín thác đại diện cho công cụ bảo đảm đó, thay vì thế chấp). Kỳ phiếu thế chấp là thứ thực sự đại diện cho khoản vay.

Điểm riêng biệt: Trong khi một khoản thế chấp được đảm bảo bằng tài sản bất động sản (nói cách khác là nhà của bạn), thì các loại khoản vay khác, chẳng hạn như thẻ tín dụng, không được đảm bảo, Jodi Hall, chủ tịch của Nationwide Mortgage Bankers, Inc., ở Melville, cho biết, Newyork.

Các loại thế chấp

Có một số loại thế chấp dành cho người đi vay, bao gồm các khoản vay phù hợp và không phù hợp; các khoản thế chấp theo lãi suất cố định thông thường, là một trong những khoản phổ biến nhất; thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM); thế chấp khinh khí cầu; FHA, VA và các khoản vay USDA; cho vay jumbo; và đảo ngược thế chấp.

Thế chấp lãi suất cố định

Với thế chấp lãi suất cố định, lãi suất được thỏa thuận trước khi bạn đóng khoản vay và giữ nguyên trong toàn bộ thời hạn, thường dao động lên đến 30 năm. Việc thanh toán khoản vay trong thời gian dài hơn làm cho khoản thanh toán hàng tháng trở nên hợp lý hơn. Bất kể bạn thích kỳ hạn nào, lãi suất sẽ không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản thế chấp. Vì lý do này, các khoản thế chấp có lãi suất cố định là lựa chọn tốt cho những ai thích một khoản thanh toán hàng tháng ổn định.

Thế chấp điện tử (ARM)

Theo các điều khoản của thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), lãi suất bạn đang trả có thể được tăng hoặc giảm theo định kỳ khi lãi suất thay đổi. ARM có thể là một ý tưởng hay khi lãi suất giới thiệu đặc biệt thấp so với khoản vay cố định 30 năm, đặc biệt nếu ARM có thời gian lãi suất cố định dài trước khi bắt đầu điều chỉnh. ARM cũng có thể là một lựa chọn nếu bạn không định ở trong nhà lâu hơn khoảng thời gian giới thiệu đó.

Kirkland giải thích: “Một số ví dụ về thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh sẽ là ARM 5/1 và hoặc ARM 7/1. Trong ARM 5/1, “5” là viết tắt của khoảng thời gian 5 năm ban đầu, trong đó lãi suất vẫn cố định trong khi “1” chỉ ra rằng lãi suất có thể được điều chỉnh một lần mỗi năm”.

Trong phần lãi suất có thể điều chỉnh của ARM, lãi suất được tính thường dựa trên chỉ số tài chính tiêu chuẩn, chẳng hạn như lãi suất chỉ số chính do Cục Dự trữ Liên bang thiết lập hoặc Lãi suất tài trợ qua đêm có bảo đảm (SOFR). Hầu hết các ARM đều có giới hạn (cho mỗi lần điều chỉnh và / hoặc cho thời hạn của khoản vay), vì vậy tỷ lệ của bạn chỉ có thể tăng lên đến một số tiền nhất định.

John Pataky, phó chủ tịch điều hành tại Ngân hàng TIAA cho biết: “Các khoản thế chấp theo lãi suất có thể điều chỉnh theo dõi chỉ số chuẩn đã chọn và điều chỉnh các khoản thanh toán của khoản vay dựa trên việc thay đổi lãi suất”.

Thế chấp bong bóng

Với một khoản thế chấp bong bóng, các khoản thanh toán bắt đầu ở mức thấp và sau đó tăng lên hoặc “tăng vọt” lên một số tiền gộp lớn hơn nhiều trước khi khoản vay đáo hạn.

Loại hình thế chấp này thường nhắm đến những người mua sẽ có thu nhập cao hơn vào cuối thời gian vay hoặc vay so với lúc đầu. Nó cũng có thể là một cách tiếp cận tốt cho những người có kế hoạch bán tài sản trước khi kết thúc thời gian cho vay. Đối với những người không có ý định bán, thế chấp bằng bong bóng có thể yêu cầu tái cấp vốn để ở trong tài sản.

Pataky nói: “Những người mua chọn thế chấp bong bóng có thể làm như vậy với ý định tái cấp vốn cho khoản thế chấp khi thời hạn của thế chấp bong bóng hết hạn. Nhìn chung, thế chấp bong bóng là một trong những loại thế chấp rủi ro hơn”.

Khoản vay FHA

Khoản vay FHA là một khoản thế chấp được chính phủ hậu thuẫn được Cục Quản lý Nhà ở Liên bang bảo hiểm.

“Chương trình cho vay này phổ biến với nhiều người mua nhà lần đầu”, Kirkland nói. “Các khoản cho vay mua nhà của FHA yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu thấp hơn và trong một số trường hợp, các khoản thanh toán xuống thấp hơn, với mức trả xuống trung bình là 3,5 phần trăm”.

Mặc dù chính phủ bảo đảm các khoản vay, các khoản vay này được cung cấp bởi những người cho vay cầm cố được FHA chấp thuận.

Vay VA

Khoản vay VA là khoản vay được Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ đảm bảo, yêu cầu trả trước rất ít hoặc không cần đặt cọc. Nó có sẵn cho các cựu chiến binh, thành viên phục vụ và vợ / chồng quân nhân đủ điều kiện.

Bản thân khoản vay không thực sự do chính phủ thực hiện mà được hỗ trợ bởi cơ quan chính phủ (VA), được thiết kế để cung cấp cho người cho vay một số bảo vệ khi tài trợ cho khoản vay. Do sự hậu thuẫn của chính phủ, những người cho vay thường cung cấp các khoản vay này mà không yêu cầu trả trước và với các thông số tín dụng lỏng lẻo hơn.

Khoản vay USDA

Khoản vay USDA là một khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ. Các khoản thế chấp này được cung cấp trong một số cộng đồng nông thôn chọn lọc cho những người vay có thu nhập thấp và trung bình.

Lamar Brabham, Giám đốc điều hành và người sáng lập Noel Taylor Agency, một công ty dịch vụ tài chính ở North Myrtle Beach, Nam Carolina, cho biết các lợi ích của khoản vay USDA bao gồm không yêu cầu trả trước, không đặt giá mua tối đa và lãi suất thấp. Mặt khác, chỉ những ngôi nhà đủ tiêu chuẩn ở các địa điểm nông thôn / ngoại ô được chấp thuận mới đủ điều kiện vay USDA. Các khoản vay này cũng thường mất nhiều thời gian để đóng hơn một số loại cho vay khác.

Cho vay jumbo

Các khoản vay Jumbo là các khoản cho vay dành cho các bất động sản đắt tiền hơn được định giá cao hơn các giới hạn cho vay phù hợp do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đặt ra hàng năm. Các khoản vay này có thể có lãi suất cao hơn các khoản vay phù hợp, cũng như yêu cầu trả trước lớn hơn.

Thế chấp ngược

Thế chấp ngược lại cung cấp cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên thu nhập hàng tháng dựa trên giá trị ngôi nhà của họ.

Brabham giải thích: “Nó cho phép họ khai thác vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của họ và trì hoãn các khoản thanh toán hàng tháng cho đến khi họ rời khỏi nhà”.

“Không giống như thế chấp kỳ hạn, trong đó theo thời gian người vay trả khoản vay và số dư giảm xuống, với thế chấp ngược lại, người cho vay sẽ cung cấp cho bạn tiền theo thời gian và số dư bạn nợ càng tăng lên khi bạn sống lâu hơn”, Packer cho biết thêm.

Thế chấp thứ nhất so với thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất ở vị trí thế chấp đầu tiên hoặc cao cấp đối với một tài sản, có nghĩa là tài sản đó thường được ưu tiên hơn tất cả các khiếu nại hoặc bồi thường khác trong trường hợp vỡ nợ và bị tịch thu tài sản.

Packer nói: “Một số khiếu nại rất cụ thể, chẳng hạn như không nộp thuế tài sản, có thể được ưu tiên hơn người nắm giữ quyền thế chấp đầu tiên. Nếu ngôi nhà bị tịch thu và người cho vay bán tài sản, số tiền bán nhà trước tiên sẽ được chuyển vào việc hoàn trả khoản thế chấp đầu tiên, vì nó nằm trong vị trí cầm quyền cao cấp”.

Thế chấp thứ hai đề cập đến một quyền thế chấp ở vị trí thấp hơn, chẳng hạn như hạn mức tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOC) hoặc khoản vay vốn sở hữu nhà. Trong trường hợp bán nhà bị tịch thu tài sản, khoản thế chấp thứ hai này sẽ được hoàn trả sau lần thế chấp đầu tiên và chỉ lên đến số tiền thu được từ việc bán nhà cho phép.

Cách xác định khoản thế chấp tốt nhất

Để xác định khoản thế chấp phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy đánh giá tình trạng tài chính của bạn, bao gồm thu nhập, lịch sử tín dụng, điểm số, việc làm và mục tiêu tài chính. Bạn cũng nên dành thời gian đi mua sắm với các công ty cho vay thế chấp khác nhau.

Kirkland nói: “Một số có những nguyên tắc nghiêm ngặt hơn những nguyên tắc khác. Một số người cho vay có thể yêu cầu trả trước 20%, trong khi những người khác yêu cầu chỉ 3% giá mua căn nhà”.

“Ngay cả khi bạn nghĩ đến một người cho vay ưu tiên, hãy đến gặp hai hoặc ba người cho vay – hoặc thậm chí nhiều hơn – và đảm bảo rằng bạn đang khảo sát đầy đủ các lựa chọn của mình”, Pataky nói. “Một phần mười phần trăm lãi suất có vẻ không nhiều, nhưng nó có thể chuyển thành hàng nghìn đô la trong suốt thời hạn của khoản vay”.

Đăng ký tài khoản Bankrate để xác định thời điểm thích hợp để mua thế chấp của bạn với xu hướng tỷ giá hàng ngày của chúng tôi.

Làm thế nào để đủ điều kiện vay thế chấp

Dưới đây là một số mẹo để cải thiện cơ hội đủ điều kiện và được chấp thuận cho vay thế chấp:

Tự tìm hiểu kiến thức cho bản thân

Hãy chắc chắn rằng bạn biết mình phải làm gì trước khi đăng ký khoản vay. Hãy nghiên cứu xem thuế bất động sản là bao nhiêu, loại sản phẩm thế chấp nào phù hợp nhất với nhu cầu của bạn và những loại trợ cấp hỗ trợ người mua nhà lần đầu có thể có.

Thiết lập lịch sử tín dụng và làm việc để duy trì hoặc cải thiện điểm số của bạn.

Các nhà cho vay đặt nặng hiệu quả hoạt động tín dụng trong quá khứ như một chỉ báo tốt về hiệu quả hoạt động trong tương lai. Cố gắng thực hiện tất cả các khoản thanh toán thẻ tín dụng, khoản vay hoặc các khoản nợ khác đúng hạn và kiểm tra các báo cáo tín dụng của bạn xem có bất kỳ sai sót nào không trước khi đăng ký thế chấp. Nếu bạn phát hiện thông tin không chính xác (như thông tin liên hệ không chính xác), hãy tranh chấp với văn phòng báo cáo tín dụng càng sớm càng tốt để được sửa chữa. Tương tự như vậy, tránh thực hiện các giao dịch mua lớn hơn (như ô tô) và đăng ký thẻ tín dụng mới.

Tích lũy tiền tiết kiệm để có đủ số tiền trả trước.

Giới hạn tỷ lệ phần trăm giá mua được tài trợ giúp cải thiện khả năng đủ điều kiện vay thế chấp của bạn. Thực hành tiết kiệm có trách nhiệm thể hiện khả năng quản lý tài chính của bạn và giảm thiểu rủi ro tổng thể liên quan đến việc cho bạn vay tiền.

Tránh thay đổi tình trạng việc làm của bạn.

Bỏ việc, mất việc làm hoặc chuyển đổi công ty có thể ảnh hưởng đến trình độ của bạn.

Thuật ngữ thế chấp quan trọng cần biết

Khi bạn cân nhắc các lựa chọn thế chấp của mình, đây là một số điều khoản cơ bản mà bạn có thể gặp phải (và đây là các điều khoản chính khác cần biết).

Khấu hao

Phân bổ khấu hao mô tả quá trình thanh toán một khoản vay, chẳng hạn như một khoản thế chấp, theo hình thức trả góp trong một khoảng thời gian. Một phần của mỗi khoản thanh toán sẽ được tính vào tiền gốc, hoặc số tiền đã vay, trong khi phần còn lại được tính vào lãi suất. Một khoản vay mua nhà thông thường có thể trả dần trong thời hạn 15, 20 hoặc 30 năm, với số tiền trả hàng tháng nhiều hơn sẽ tính vào gốc theo thời gian. Khi một khoản vay được phân bổ hoàn toàn, điều đó có nghĩa là khoản vay đó đã được thanh toán hết vào cuối lịch trình phân bổ.

APR

APR, hoặc tỷ lệ phần trăm hàng năm, phản ánh chi phí vay tiền để thế chấp. Một thước đo rộng hơn lãi suất đơn thuần, APR bao gồm lãi suất, điểm chiết khấu và các khoản phí khác đi kèm với khoản vay. APR cao hơn lãi suất và là thước đo tốt hơn về chi phí thực của khoản vay.

Conforming

Conforming đề cập đến một khoản vay phù hợp, một khoản thế chấp đủ điều kiện được mua bởi Fannie Mae và Freddie Mac, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSEs) không thể thiếu trong thị trường thế chấp ở Hoa Kỳ.

Các tiêu chuẩn này bao gồm điểm tín dụng tối thiểu và số nợ tối đa – tỷ lệ thu nhập (DTI), hạn mức cho vay và các yêu cầu khác. Fannie Mae và Freddie Mac mua các khoản vay từ những người cho vay thế chấp để tạo ra chứng khoán có thế chấp (MBS) cho thị trường thế chấp thứ cấp. Đến lượt người cho vay, sử dụng số tiền thu được từ việc bán hàng đó để tiếp tục thế chấp cho người vay.

Down Payment

Khoản trả trước là số tiền mua nhà mà người mua nhà trả trước. Người mua thường đặt một phần trăm giá trị của căn nhà làm khoản trả trước, sau đó vay phần còn lại dưới hình thức thế chấp. Một khoản trả trước lớn hơn có thể giúp cải thiện cơ hội nhận được lãi suất thấp hơn của người vay. Các loại thế chấp khác nhau có số tiền trả trước tối thiểu khác nhau.

Ký quỹ

Tài khoản ký quỹ giữ một phần khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người vay bao gồm phí bảo hiểm chủ nhà và thuế tài sản. Tài khoản ký quỹ cũng giữ số tiền mong muốn mà người mua đặt cọc trong khoảng thời gian từ khi đề nghị của họ được chấp nhận cho đến khi kết thúc. Một tài khoản ký quỹ cho bảo hiểm và thuế thường được thiết lập bởi người cho vay cầm cố, người thực hiện việc thanh toán bảo hiểm và thuế thay cho người vay.

Hệ thống này đảm bảo là người cho vay thanh toán những hóa đơn đó và mang lại cho người đi vay sự thuận tiện khi thanh toán những khoản chi phí này thành từng phần nhỏ mỗi tháng, thay vì phải chịu một hóa đơn lớn một hoặc hai lần một năm.

Dịch vụ thế chấp (Mortgage servicer)

Dịch vụ cho vay thế chấp là công ty xử lý các bản sao kê thế chấp của bạn và tất cả các công việc hàng ngày liên quan đến việc quản lý khoản vay của bạn sau khi nó kết thúc.

Ví dụ: người phục vụ thu các khoản thanh toán của bạn và nếu bạn có tài khoản ký quỹ, hãy đảm bảo rằng các khoản thuế và bảo hiểm của bạn được thanh toán đúng hạn.

Nhân viên phục vụ cũng sẽ thực hiện các tùy chọn cứu trợ nếu bạn gặp sự cố khi thanh toán. Người phục vụ khác với người cho vay cầm cố, là tổ chức tài chính đã cho bạn vay tiền để mua nhà của bạn.

Không phù hợp

Không giống như một khoản vay phù hợp, một khoản thế chấp “không phù hợp” không đáp ứng các yêu cầu cho phép Fannie Mae và Freddie Mac mua khoản vay đó. Một ví dụ về khoản cho vay không phù hợp là khoản cho vay jumbo.

Bảo hiểm thế chấp tư nhân

Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) là một hình thức bảo hiểm do người cho vay thực hiện nhưng thường được bạn, người đi vay, trả khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) của bạn lớn hơn 80 phần trăm (nghĩa là bạn đặt xuống dưới 20 phần trăm như một khoản trả trước). Nếu bạn vỡ nợ và người cho vay phải xiết nợ, PMI sẽ bù đắp phần nào sự thiếu hụt giữa những gì họ có thể bán tài sản của bạn và những gì bạn vẫn nợ khi thế chấp.

Promissory note (kỳ phiếu)

Kỳ phiếu là một văn bản pháp lý bắt buộc người đi vay phải hoàn trả một khoản tiền xác định trong một thời hạn nhất định theo các điều khoản cụ thể. Những chi tiết này được nêu trong ghi chú.

Đánh giá rủi ro

Bảo lãnh thế chấp là quá trình ngân hàng hoặc người cho vay cầm cố đánh giá rủi ro mà họ sẽ phải chịu khi cho một người vay nhất định vay. Quy trình bảo lãnh phát hành yêu cầu một đơn đăng ký và có tính đến các yếu tố như báo cáo và điểm tín dụng của người vay, thu nhập, nợ và giá trị của bất động sản mà họ định mua. Nhiều người cho vay tuân theo các nguyên tắc bảo lãnh phát hành tiêu chuẩn từ Fannie Mae và Freddie Mac khi xác định xem có chấp thuận một khoản vay hay không.

COMMENTS

Các kênh liên lạc khác
Xin chào! Hãy liên lạc với chúng tôi ngay tại đây
Gọi cho chúng tôi